En Colombia, según las “Bases del Plan Nacional de Desarrollo 2014-2018: Todos por un nuevo país: Paz, Equidad, Educación”, 12,4 por ciento de los hogares vive en condiciones de hacinamiento. De estos, según el Dane, una quinta parte presenta déficit de vivienda, de los cuales 7,5 por ciento (773 mil hogares) corresponden a déficit cuantitativo y 11,7 por ciento (1,2 millones de hogares) a déficit cualitativo. Esta precarización del hábitat urbano es manifestación de condiciones de pobreza y exclusión. Conocedores de esta realidad, los especuladores de la tierra y de la vivienda, que en gran medida son los mismos dueños de los bancos, con el favor del Estado y de los gobiernos de turno, diseñan políticas que les permiten aprovecharse de la necesidad de miles de familias, apropiándose de sus ahorros, usufructuando subsidios que en ocasiones les brindan, endeudándolos de por vida y acumulando más riqueza en sus arcas.
El ritmo de construcción de vivienda en todo el país no para. Con ofertas destinadas para la clase media y alta, las edificaciones son inocultables por doquier. Oferta y acaparamiento. La especulación con los precios del suelo no cesa, llegando el metro cuadro a valores semejantes a los dominantes en Europa y Estados Unidos.
Producto de esta especulación, la dinámica en los precios de la finca raíz (casas y apartamentos) trepan muy por encima del resto de bienes y servicios del mercado. A lo largo del período 1997-2014 los precios reales de los bienes y servicios comercializados en Colombia crecieron 2,6 veces. En este período, los de la vivienda nueva aumentaron 5,4 veces, un poco más los apartamentos que las casas, lo que llanamente indica que los especuladores inmobiliarios lograron apropiarse (“robar”), bajo la forma de renta, cerca de tres veces más de la riqueza generada por el trabajo social nacional respecto a lo que fue su contribución al crecimiento de la economía (cuadro 1 y gráfico 1).
Insostenible. De la nada no sale nada; no puede salir, concretamente, la renta. La ganancia del capital, el interés, el beneficio comercial y la renta proviene de la plusvalía (trabajo no retribuido) generada por los trabajadores. La plusvalía embolsada por los capitalistas y rentistas es algo muy sólido y tangible. El economista alemán Rodbertus (1805-1875) lo explicó de manera directa y simple en el siglo XIX: renta es todo ingreso obtenido sin trabajo propio, solamente a base de una posesión (renta posesoria). La renta tan elevada apropiada por los especuladores inmobiliarios la explica la mayor densidad poblacional que eleva el precio de la tierra (en Bogotá, por ejemplo, con una población de casi 8 millones de habitantes, su densidad es de 4.146 habitantes por kilómetro cuadrado), la escasez de suelo para la expansión de la vivienda, el acaparamiento y concentración de predios urbanos y las políticas excluyentes de los gobiernos locales mediante el diseño e implementación de los planes de ordenamiento territorial.
La borrachera aún no concluye. En el año 2014, los poderosos especuladores que viven de la “burbuja inmobiliaria” siguen alegremente concentrando rentas extraordinarias. Entre el periodo octubre 2013-septiembre 2014, las entidades financiadoras entregaron $7.112.383 millones (en valores constantes del año 2005) cifra superior en 11,3 por ciento a la registrada en el año anterior. El valor de los créditos para vivienda nueva y usada aumentó 18,3 y 4,7 por ciento, respectivamente. La banca hipotecaria participó con 88,9 por ciento del valor total de créditos entregados, el Fondo Nacional de Ahorro con 10,8 por ciento y Cajas y Fondos de Vivienda con 0,4. Durante los doce meses a septiembre de 2014 fueron financiadas 130.975 unidades habitacionales, lo que significó un aumento de 3,5 por ciento con relación al mismo período a septiembre de 2013, comportamiento que obedeció al aumento registrado en la vivienda nueva en 8,8 por ciento y la disminución de la vivienda usada en 2,9 por ciento. De hecho, según datos del Banco de la República, el crecimiento porcentual anual promedio de la cartera hipotecaria es de 16 por ciento desde el año 2010, cifra superior a los registros promedios de la primera década del siglo XXI.
La situación es paradójica. Según las estadísticas del Dane sobre cartera hipotecaria de vivienda, la mora de cuotas vencidas crece desde el año 2013 (entre 1 y 6 cuotas vencidas, sólo disminuye entre 7 y más cuotas). A pesar de la evidencia, pocos reparan en esta realidad: la actividad anárquica del capitalismo, la barbarie competitiva de todos contra todos, el individualismo egoísta tan acentuado, el ansia de ganancia fácil y rápida, enceguece frente a las adversas consecuencias en el mediano plazo.
En la variación anual de 2014, los precios de venta de los apartamentos y de las casas presentaron incrementos de 9,7 y 10,6 por ciento, respectivamente. Al comparar los costos de producción de la vivienda respecto a los precios de venta queda desnuda la especulación con la finca raíz: la variación del ICCV (índice de costos de construcción de vivienda) durante 2014 fue de 1,9 por ciento. El margen de utilidad obtenido con la venta de finca raíz es desbordado y especulativo en relación con los costos de producción.
En el año 2014 todas las principales áreas urbanas y metropolitanas presentaron incrementos en el precio por metro cuadrado de la vivienda nueva, destacándose la especulación en Bogotá (gráfico 2).
Durante el año 2014, los apartamentos registraron los mayores incrementos en el precio por metro cuadrado en las áreas urbanas de Bogotá (9,6 por ciento) y Cali (9,2). El Índice de Precios de Vivienda Nueva correspondiente a casas, registraron incrementos en el precio por metro cuadrado en todas las áreas de estudio, principalmente en las de Bogotá (19,0 por ciento), Armenia (17,1) y Barranquilla (12,9).
El caso de la “burbuja inmobiliaria” en Bogotá es paradigmático de la ola especulativa que padece el país. En varios de los 1.600 barrios que integran la ciudad capital, repartidos en 20 localidades, el valor del metro cuadrado supera su equivalente en la ciudad de Madrid-España y alcanza los precios en Manhattan-Nueva York. Algunos barrios se han valorizado notablemente (en promedio, 16 por ciento anual) resultado de tres factores: i) por inversión estatal, ii) por inversión comercial, iii) por inversión personal. La especulación llega a tal punto que el valor de un apartamento en la capital del país puede alcanzar los 9.500 millones de pesos y más. Las razones de estos precios tan altos tienen que ver con el lujo en arquitectura y diseño de las viviendas, los exclusivos acabados y, por supuesto, sus exigentes equipamientos tecnológicos (domótica). Algunos de estos edificios tienen hasta 10 parqueaderos por apartamento, zonas húmedas, vista de 360 grados sobre la ciudad, ascensores privados, amplias zonas verdes, áreas de juegos y hasta salas de cine. La especulación económica, la alta concentración de la riqueza, los frutos que deja la corrupción (ahora sus pagos los efectúan a través de viviendas lujosas y no en billete), el lavado de dineros del narcotráfico, la delincuencia organizada de cuello blanco, y demás patologías criminales, inmorales y delincuenciales de la sociedad colombiana, permiten este delirio especulativo y el escandaloso mercado de estos inmuebles.
Estado confiscador
Burocracia y capitalismo danzan al ritmo de la especulación inmobiliaria. Las administraciones locales aumentan frenéticamente los avalúos catastrales e incrementan las tarifas impositivas, aupando la locura especulativa del país. En Bogotá, por ejemplo, los avalúos catastrales de las viviendas de la clase media han aumentado en 10 veces durante las dos últimas décadas y el valor de los impuestos que debe cancelar el propietario 10,3 veces. El aumento en el avaluó de los inmuebles y en los impuestos cancelados es inversamente proporcional a la mala calidad de vida que padece una gran proporción de los habitantes del Distrito Capital: problemas graves de movilidad, intolerancia y violencia, inseguridad, deterioro de la infraestructura, colapso de lo público, mal gobierno y corrupción, incultura ciudadana.
Realidad agravada por las prácticas de un Estado confiscador, como el colombiano. Confiscar es penar con privación de bienes, que son asumidos por el fisco. La idea de los últimos burgomaestres es convertir la capital en una ciudad costosa (en particular desde el alcalde Peñalosa) y expulsar, hacia los municipios circunvecinos, a quienes económicamente no puedan vivir en ella. Las alcaldías populistas del Polo y los Progresistas igual buscan acabar con la vulnerable clase media capitalina. Durante dos décadas, el propietario de una vivienda de clase media cancela cerca del 50 por ciento del valor inicial del inmueble en impuestos; en 20 años más, debe pagar doblemente el precio de su vivienda (gráfico 3).
Impactos de la especulación inmobiliaria
Al banquete de la especulación inmobiliaria sólo asiste el 20 por ciento de la población rica del país que habita en su “burbuja” y goza en una eterna acumulación y cíclica orgía consumista y especulativa. Por ahora no hay que comprar vivienda. Cuando se pincha la burbuja, por factores reales y adversos de la economía local e internacional, el desinfle puede demorar hasta dos años. Entonces, de acuerdo con todos los indicadores (ver, “Contexto, antecedentes…”), la “burbuja inmobiliaria” podría explotar en 2016 y los precios de la finca raíz caerían en 40 por ciento, en cifras reales (es la cifra inflada producto de la especulación) para retornar a sus cauces históricos.
*Economista, investigador social, integrante del Consejo de redacción de Le Monde diplomatique, edición Colombia.
Contexto, antecedentes y pronóstico de la burbuja inmobiliariaLa situación en la cual los precios de los bienes inmuebles crecen de manera acelerada muy por encima del resto de bienes y servicios es conocida con el nombre de “burbuja inmobiliaria”. Durante su permanencia, los precios crecen sin que para ello exista una razón lógica. Su incremento lo explica, básicamente, la especulación y el deseo de la gente de adquirir bienes para luego venderlos a precios especulativos, aprovechando precisamente ese incremento de los precios. En esta lógica, todo aquel que tiene con que desea comprar un inmueble con la esperanza y la convicción que luego lo venderá a mejor precio, obteniendo una renta sin tener que trabajar. La burbuja inmobiliaria arranca en el seno del propio mercado inmobiliario, por razones de índole no solo económica, también está realimentada, sobre todo en una segunda etapa, por abundante crédito hipotecario favorecido por políticas monetarias expansivas y bajas tasas de interés. Su maduración final comienza tras el pinchazo de la burbuja, ocasionado por drásticos cambios en los fundamentos de la economía: menor valor de las exportaciones, desaceleración en el crecimiento, caída en el ingreso de los hogares, pérdida de confianza de los consumidores, aumento en la inflación y crecimiento de las tasas de interés, elevación sostenida de la cartera vencida y de difícil cobro y aceleración en las ejecuciones hipotecarias por impago de la deuda. Una vez que ésta madura, pueden transcurrir entre uno y dos años para su colapso final. Durante la expansión de la burbuja, la oferta de bienes no crece en función de las necesidades reales de la sociedad sino en pro de satisfacer a los especuladores y rentistas; es así como los bienes construidos son más de aquellos que la sociedad puede consumir y pagar, y cuando esto sucede toda la estructura especulativa se viene abajo. En su desmoronamiento, los precios de la finca raíz llegan a contraerse en alrededor de un 40 por ciento en términos reales.
En Colombia, durante los últimos 11 años, el índice de precios al consumidor (IPC), o inflación, registra un promedio anual de 4,1 por ciento, la economía (PIB) también crece a un ritmo promedio similar: 4,8 por ciento anual; en contraste, el incremento promedio anual del índice de precios de la vivienda nueva es de 10,7 por ciento, esto es, 2,6 veces superior a la inflación y 2,3 veces respecto a la economía nacional. Una sociedad dominada por una mentalidad individualista, rentista y parasitaria como la nuestra, inclinada a ganar dinero sin trabajar, genera de manera reiterada burbujas especulativas, inmobiliarias y monetarias. Durante estos 11 años, la tasa de interés hipotecario gira alrededor de 14,6 por ciento anual; 3,6 veces por encima de la inflación promedio anual (cuadro 2 y gráfico 4). Realidad e ilusión
Las condiciones están dadas para el inicio del desinfle de la burbuja inmobiliaria en Colombia: debilidad de las economías avanzadas, desaceleración del crecimiento de las economías emergentes y de Latinoamérica (la economía mundial crece en 2014 en sólo 3,3 por ciento), desplome de los precios del petróleo (el precio del barril cayó de US$ 102,1 a US$80) y en general de las materias primas, alza en las tasas de interés estadounidenses (un aumento de 25 puntos básicos ocasiona un efecto negativo de 0,15 en el crecimiento doméstico), mayor inflación interna (1,9 por ciento en 2013 y 3,1 en 2014), incremento de la deuda y fragilidad en los ingresos de los hogares (la reducción de la pobreza no ha significado un incremento importante de la clase media, simplemente refleja un aumento de la población que vive en condiciones que los hace vulnerables a caer en la pobreza ante cualquier situación adversa, como la pérdida del empleo o alguna emergencia ambiental), incremento de la cartera vencida hipotecaria (la mora entre 1 y 4 cuotas vencidas creció de 12,5 por ciento en 2013 al 16 en 2014). Con este escenario, sin cambios favorables en la tendencia, el año 2016 podría ser el del estallido de la “burbuja inmobiliaria”.
La crisis hipotecaria de 1998-2001
Durante los años 1998-2001 el país registró una profunda y catastrófica crisis hipotecaria. La crisis de finales de los 90 comenzó a sentirse en 1997, pero sus orígenes deben buscarse en los primeros años de la década cuando tomó forma una liberación del mercado del dinero y la expansión excesiva del sistema financiero tanto en número de entidades como en colocación de crédito. En 1998 la crisis de la banca se profundizó, llevándose por delante a varios bancos comerciales y corporaciones de ahorro y vivienda (CAV). En octubre de ese año fue intervenida Granahorrar, una de las CAV más importantes del país, de hecho la primera entidad nacida bajo el sistema Upac en 1972. La peor parte de la crisis fue sentida entre los deudores del sistema Upac, que colapsó después de 27 años de existencia. El alza desmesurada de las tasas de interés propició la disparada de las obligaciones de los deudores del Upac y que, como consecuencia de ello, miles perdieran sus inmuebles. Como reacción tardía el Gobierno decretó la emergencia económica, asumiendo como obligación –para que no colapsara todo el sistema financiero– el subsidio a los deudores. Finalmente, el Upac desapareció, remplazado por un nuevo sistema de financiación hipotecaria conocido como UVR. En diciembre de 1999 expidió la Ley 536 (o ley de vivienda), la que aún rige el sector hipotecario. El costo total de la crisis la estimó el Gobierno en 12,3 billones de pesos, y su impacto negativo fue visible en la actividad edificadora, el crecimiento económico, las transacciones bancarias (4 x 1000) y la generación de empleo.
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